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成渝稳坐“第四极”,房价上涨潜力大

发布时间: 2021-03-17来源: 本站

前言

最近一则新闻引爆了中国城市争霸赛:

在《国家综合立体交通网规划纲要》中,成渝双城经济圈正式被中央层面文件确认为全国重点区域中的“四极”之一,未来与京津冀、长三角、粤港澳大湾区一并作为中国的“极”。

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(图源《国家综合立体交通网规划纲要》)

这个“极”不仅仅是交通区位上的极,更是经济、人口、资源等生产要素高度集聚的“极”。

当然作为普通老百姓来说,通过国家宏观发展大势很难研判政策未来会对我们生活有什么影响,我们能最直接看到的只是交通有没有更便捷、收入有没有增加,当然最关心的还是房价还会不会继续涨,涨会涨到多少。

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成渝“第四极”,房价理应也是“第四极”

中国当下房价最高的是哪里?我们拿出中国房价排名TOP15的榜单看一下:

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(数据来源于“中国房价行情”,深圳因特殊原因未上榜)

这些高房价城市基本也都集聚在中国当下的“三极”之中:

京津冀——北京、天津;

长三角——上海、杭州、南京、宁波;

珠三角——广州、深圳、东莞。

而成渝双城经济圈被官宣为“第四极”,房价现目前最高的成都也难以排进中国前20,这正常吗?

肯定不正常!

成渝双城经济圈成为中国“第四极”并不是假大空的规划,更不是一句空口号,而是实实在在既定的现实。

首先我们来看看不久前发布的中国机场吞吐量:

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(图源网络)

2020年疫情过后,我们看见成都的天府国际机场连升2位,成为中国内地客运吞吐量排名第2的机场;重庆江北国际机场更是连升5位,成为内地客运吞吐量排名第4的机场。

后疫情时代,内循环成为主流,国内的各生产要素积极地在内部流动,也造就了成渝双城经济圈的快速崛起。

如果说机场客运吞吐量代表着城市与外部的连接紧密度,那么市内的公共交通运输量则代表着一座城市的内部自生力和活力。

根据国家交通运输部的数据,在2020年的城市客流总量排名中,重庆排名全国第4,成都排名全国第6——成渝双城的市内客运总量在全国范围内来看与北上广深一线城市同被划入一流行列。

以上说明交通运输部将成渝作为中国交通上的一“极”是实至名归的。

经济方面成渝双城更是拿出了成绩,在全国GDP城市排名中,成渝纷纷坐稳前十宝座,重庆甚至在去年差一点就超越了老牌一线城市广州的GDP总量。图片5.png

(图源网络)

这样交通高度发达,经济活力快速增长的成渝双城完全匹配得上中国“第四极”的称号。

令人意外的是,虽然成渝两座城市房价都不高,甚至在中西部地区、内陆地区也不能拿下第一的宝座:成都房价低于中部的武汉;重庆的房价不敌同属西部的西安。

02

成渝都市圈内,究竟谁的房价增长潜力更大,过去人们常说重庆的房价只有成都的8折。

如果说重庆的房价低于成都的8折了,那么重庆的房价会补涨,如果重庆房价高于成都的8折了,那么会倒逼成都的房价上涨。

但如今的现实是重庆的房价已不足成都的7折,可是重庆的房价依旧没有很大的起色。难道成渝之间的这个楼市平衡即将被打破?

有可能!有极大的可能!

我们通过现在已存在的中国“三极”楼市来看,一个城市圈内基本上只有一座城市的楼市会发展为都市圈的制高点:京津冀是北京、长三角是上海、珠三角是深圳,那么成渝双城经济圈的楼市会是谁领头呢?

我相信绝大部分人会认为,成都将会成为成渝双城经济圈的房价制高点,因为过去如此、现在如此、未来还会如此。

错!过去房价高不代表着未来房价会一直高,基数大、基础好并不一定未来就会继续领先。这里举一个例子:

大家还记得2010年中国房价最高的城市吗?

北京?上海?深圳?厦门?三亚?

错!全错!

2010年中国房价最高的城市是杭州!

2010年杭州的房价曾一举超越北京、上海等一线城市位居全国房价榜首,每平方米均价25840元,这是个什么概念?一个二线城市的房价全国第一,CPI还是位列全国第五。

2010年地价杭州是全国最高,达每平方米2.28万元均价。土地出让成为了地方财政的重要来源,地价便越炒越高。地价越高,开发商的开发成本也随之增加,于是间接推高了房价。

按照故事正常的脚本继续发展,那么现在中国房价最高的城市应该是杭州。但实际上最近10年中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化,杭州被长三角的上海超过,甚至南京也紧追不舍,随时有被赶超的风险。

所以说不要拿过去和现在的数据来臆测未来的发展,因为现实社会的发展没有一个固定的脚本。

复盘过去杭州房价被上海赶超的经历,发现了这些规律:

1)政治地位高的必然优先发展;

2)产业基础好的拥有先发优势;

3)交通区位佳的具备人口虹吸条件。

成渝之间,重庆毫无疑问占据了全部以上3点的“后发优势”。

重庆作为中国第四个直辖市,也是内陆唯一的直辖市,外界人在嘲讽重庆的天量固投资金时,又何尝不是一颗“酸葡萄”心?

重庆的产业是在抗战时期就打下了坚实的基础,而后三线建设期间重庆的工业实力又大大地增强,工业齐备的重庆在新时代也同样不落下风的争取到了很多高新产业落地。

现如今,哪怕令成都最引以为傲的互联网产业大厂,最终也选择了将西南总部落地在重庆。

互联网产业只是一时的兴起,正如当年杭州之于长三角的崛起,大浪过后我们才能看清究竟哪些产业才能筑巢引凤,当下全球第一股的特斯拉选择在上海落地超级工厂,无非也就是看中了上海拥有上汽集团等一系列配套产业链和完整的产品供应链。

如今在成渝双城经济圈内发展时,或许也会再现这样的辉煌。

重庆交通区位上的优势不必多说,此次《国家综合立体交通网规划纲要》中,重庆在主轴和走廊中都要比成都多一条路径,仅在通道中比成都少一条路径,这意味着重庆是作为西部枢纽城市的更佳选择。

相比于示意图而言,中长期高速铁路网规划图其实更能说明问题,这便是我国的中长期高速铁路网规划图,谁连接的高铁线路更多大家一目了然。   

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(图源网络)

更何况,重庆还是全国主要港口之一,重庆的第二国际机场的建设,如今也已经提上了日程。

所以,重庆具备成渝双城经济圈中交通上面的虹吸人口优势!

所以也难怪前段时间著名的经济学家马光远教授喊出“重庆未来的房价涨幅或将会是中国第一!”

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渝蓉共荣,携手发展

当然以上也是我的个人推测,成渝都要发展好才能够成为名副其实的中国一“极”!

回到我们大家关心的房产话题上,现在在成都、重庆究竟如何买房才会是最佳的选择?

我的观点是:两地刚需尽快买,投资选择谨慎买。

毫无疑问的是,成渝两座核心城市未来的房价是一定会涨的,不说超越北上深,但至少要匹配得上中国一“极”的称号。

当下这两座城市目前都正在经历着城市内部的分化调整,区域“强者恒强”是大的趋势。

成都的高新区、重庆的江北嘴—五里店,它们位处新城和老城的结核部位,既是过去数十年城市发展的成熟核心区,也是未来新城建设的桥头堡。

所以无论成都还是重庆,这种城市成熟核心的新城建设的桥头堡区域最值得关注。

其次,我们应当重点关注一下两座城市的学区房,曾经我写过一篇关于成渝两地的学区房对比文章,但实际上无论成都还是重庆,学区房的价值都被严重低估了。

过去成渝两地的学区房价格不高的主要原因,还是因为两地的居民收入不高,人们对于教育不重视;或者说对教育有意识的城市中产规模还不够庞大。

而未来随着成渝两地的经济发展,城市会涌现一大批的城市新中产,而这些城市中产则是未来学区房的主力购买人群。

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结语

成渝双城经济圈成为中国发展“第四极”,对于成渝两座城市的人民来说是件大好事,甚至对于整个西南地区、乃至西部地区来说都是好事。

属于成渝地区的高光时刻才刚刚开启,未来成渝间还有更多的利好传出,楼市发展也将产生更多的机会!

而重庆现在作为成渝双城经济圈的核心城市,楼市竟然还有“未限购”的一大BUG,我想很快来自另外“三极”的东风就会吹进来。

时不我待,静待“芝麻开花节节高”!